Due Diligence Documentale per la Vendita di Immobili
Guida pratica per proprietari, agenti e acquirenti
Perché la due diligence documentale è cruciale
Quando si commercializza un immobile a Roma non basta “metterlo sul mercato”: occorre verificare completezza, correttezza e coerenza di tutti i documenti che ne attestano la liceità urbanistica, la sicurezza impiantistica e la regolarità giuridica. Un controllo approfondito:
- Previene blocchi in fase di rogito (mutui negati, acquirenti che si ritirano).
- Riduce il rischio di contenziosi post‑vendita e di esborsi imprevisti.
- Aumenta la percezione di qualità del bene e velocizza la compravendita.
1. Documenti urbanistici‑edilizi
1.1 Titolo edilizio originario
| Periodo | Denominazione | Normativa | Note sulla vendita |
|---|---|---|---|
| 1942 – 1967 | Licenza edilizia | Legge urbanistica 1150/1942 | A Roma era già obbligatoria; la dicitura “ante ’67” non esonera dal possesso di un titolo. |
| 1967 – 2003 | Concessione edilizia | L. 10/1977 (Bucalossi) | Necessaria per nuove costruzioni e ampliamenti. |
| 2003 → | Permesso di costruire | D.P.R. 380/2001 | Titolo oggi indispensabile per nuove costruzioni o interventi “maggiori”. |
Obbligatorietà: la mancanza del titolo non invalida di per sé il rogito, ma può ostacolare l’ottenimento di un mutuo e generare richieste di risarcimento.
1.2 Titoli per ristrutturazione
- CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (opere interne leggere).
- SCIA – Segnalazione Certificata Inizio Attività (interventi “pesanti”; variante: SCIA alternativa al PdC).
Devono attestare la conformità di tutti gli interventi successivi al titolo originario.
2. Certificato di agibilità
| Evoluzione | Periodo | Caratteristiche |
|---|---|---|
| Licenza di abitabilità | 1934 – 1994 | Verifica igienico‑sanitaria post‑costruzione. |
| Certificato di agibilità | 1994 → | Include sicurezza, risparmio energetico, salubrità. |
Dal 2013 il certificato può formarsi per silenzio‑assenso dopo 180 giorni. Non è condizione di validità dell’atto, ma la sua assenza riduce la commerciabilità.
3. Conformità catastale
- Visura catastale – intestazione, rendita, dati tecnici.
- Planimetria catastale – dal 2010 il venditore deve dichiarare in atto la conformità fra planimetria e stato di fatto.
4. Documentazione impiantistica
| Documento | Quando è richiesto | Condizione per il rogito? |
|---|---|---|
| Dichiarazione di conformità / rispondenza | Impianti realizzati o rifatti dopo il 27‑3‑2008 (DM 37/2008) | No, ma l’acquirente può pretendere adeguamenti. |
| Libretto di impianto termico | Obbligatorio se impianto > 10 kW (DPR 74/2013) | No |
| Rapporto di controllo efficienza energetica (RCEE) | Ad ogni manutenzione o verifica periodica | No |
| Attestato di Prestazione Energetica (APE) | Sempre per vendita o locazione | Sì |
5. Documenti tecnico‑legali
- Atto di provenienza (rogito, successione, decreto di trasferimento).
- Ispezione ipotecaria – verifica ipoteche e pignoramenti.
- Certificazione spese condominiali (art. 63 Disp. Att. c.c.).
- Regolamento condominiale e tabelle millesimali.
- Autorizzazioni paesaggistiche / vincoli (se presenti).
- Condoni edilizi (L. 47/85, 724/94, 326/03) e quietanze di versamento.
6. Obbligatorietà vs. opportunità
| Documento | Obbligatorio per il rogito | Consigliato / richiesto dal mercato |
|---|---|---|
| Titolo edilizio originario | ✅ | — |
| Titoli successivi (CILA/SCIA) | ✅ se interventi | — |
| Certificato di agibilità | ❌ | ✅ |
| Visura e planimetria conformi | ✅ | — |
| APE | ✅ | — |
| Dichiarazioni di conformità impianti | ❌ | ✅ |
| Libretto impianto termico, RCEE | ❌ | ✅ |
| Atto di provenienza / ispezioni | ✅ | — |
| Documenti condominiali | ✅ | ✅ |
| Altri certificati (vincoli, condoni) | Variabile | ✅ |
7. Vantaggi di una due diligence professionale
- Nessuna sorpresa in trattativa: anomalie note prima della proposta.
- Maggiore potere negoziale: dossier completo = fiducia di acquirenti e banche.
- Riduzione dei tempi di vendita: meno integrazioni, firme più rapide.
- Protezione legale post‑atto: il venditore riduce il rischio di contenziosi.
Conclusioni
Anche quando alcuni documenti non sembrano indispensabili al rogito, la loro assenza trasferisce sul compratore tempo e costi per regolarizzare l’immobile. Affidati a un servizio di due diligence documentale per arrivare al notaio con un pacchetto completo, valorizzare l’immobile e chiudere la trattativa senza intoppi.
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